房地產(chǎn)估價師

一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或者乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。參見教材P212。

【該題針對“收益法的含義”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。參見教材P213。

【該題針對“收益法的理論依據(jù)”知識點進行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。參見教材P217。

【該題針對“報酬資本化法最一般的公式”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：

參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。

(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產(chǎn)的收益價格為：

參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。參見教材P221。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見教材P224。

【該題針對“凈收益按一定數(shù)額遞減的公式”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬元)，選項中最接近的一個為選項A.276萬元。參見教材P229。

【該題針對“凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產(chǎn);②自營的房地產(chǎn);③自用或尚未使用的房地產(chǎn);④混合收益的房地產(chǎn)。參見教材P239。

【該題針對“不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算”知識點進行考核】

13、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。參見教材P253。

【該題針對“收益乘數(shù)法的種類”知識點進行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)RM為：參見教材P259。

【該題針對“投資組合技術(shù)”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬元)，土地的價格=2.6/6%=43.33(萬元)，該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價格=100×80%+43.33=123.3(萬元)。參見教材P262。

【該題針對“剩余技術(shù)”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬元)，設(shè)土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬元)。參見教材P264。

【該題針對“收益法總結(jié)”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法總結(jié)。土地的凈收益=50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價值=7/10%=70(萬元)，則該宗房地產(chǎn)價值為50+70=120(萬元)。參見教材P264。

【該題針對“收益法總結(jié)”知識點進行考核】

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