房地產(chǎn)估價(jià)師

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 AE

【答案解析】本題考查的是收益法估價(jià)需要具備的條件。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P215。

【該題針對(duì)“收益法估價(jià)需要具備的條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P237。

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營(yíng)業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見(jiàn)教材P238。

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)。參見(jiàn)教材P238。

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。Y是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取的。移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的具體應(yīng)用。參見(jiàn)教材P249。

【該題針對(duì)“報(bào)酬率的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。參見(jiàn)教材P256。

【該題針對(duì)“直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、簡(jiǎn)答題

1、【正確答案】該商場(chǎng)2011年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：

(1)商店一層價(jià)格的測(cè)算：

租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬(wàn)元)

租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬(wàn)元)

=375.69(萬(wàn)元)

(2)商店二層價(jià)格的測(cè)算：

年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬(wàn)元)

=229.21(萬(wàn)元)

該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=375.69+229.21=604.90(萬(wàn)元)

【答案解析】

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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