房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。具備以下條件：

1、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。

2、有相當(dāng)多的買者和賣者，他們都是價(jià)格的接受者。

3、市場(chǎng)信息完全。

4、買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。

5、買者和賣者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)有政府干預(yù)。

2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是既有壟斷又有競(jìng)爭(zhēng)，以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)。特點(diǎn)：賣者和買者都較多;產(chǎn)品存在差異;市場(chǎng)信息比較完全。

3、寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)。

4、完全壟斷市場(chǎng)是由一個(gè)賣者或一個(gè)買者控制的市場(chǎng)。特點(diǎn)：只有一個(gè)賣者，而買者很多;產(chǎn)品無(wú)相近的替代品;新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：即經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌，上跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會(huì)上漲。

1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。

(消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期)

主要特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格上漲。

2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。(投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期)

主要特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大。

3、衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)格差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲得利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。

主要特征：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。

主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低;

房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。

形成的原因：

1、群體的非理性預(yù)期。

2、過(guò)度的投機(jī)炒作。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

購(gòu)買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。

判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)，越來(lái)越高地背離其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比，入住率。房?jī)r(jià)與房租之比120倍左右。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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