房地產(chǎn)經(jīng)紀人

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性

一、經(jīng)紀的特性

經(jīng)紀作為一種特殊的經(jīng)濟活動，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟活動的自身特性，主要表現(xiàn)為四個方面：

(一)活動主體的專業(yè)性

經(jīng)紀活動主體的專業(yè)性是經(jīng)紀活動本身的必然要求。經(jīng)紀活動實際上是一種交易的輔助活動，它存在的前提是：一項交易中存在著關(guān)于交易標的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達成交易。因此，經(jīng)紀活動的主體必然是專業(yè)化的主體。一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀活動的主體對自己所促成的交易活動及其市場具有豐富的專業(yè)知識、技能和從業(yè)經(jīng)驗，另一方面表現(xiàn)為不同行業(yè)、市場的經(jīng)紀活動具有很強的專業(yè)差別，經(jīng)紀活動的主體通常只能專注于某一個行業(yè)和市場，而難以跨行從業(yè)。

(二)活動地位的中介性

從哲學含義上講，中介是指不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀活動的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀是為促成其他相對兩方的交易而提供服務(wù)的活動。在經(jīng)紀活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人與之進行交易的相對人。而提供經(jīng)紀服務(wù)的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀服務(wù)。

(三)活動內(nèi)容的服務(wù)性

在經(jīng)紀活動中，經(jīng)紀主體只是為促成交易提供服務(wù)，不直接作為交易主體從事交易。經(jīng)紀機構(gòu)對商品沒有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等，不存在買賣行為。經(jīng)紀機構(gòu)的自營買賣不屬于經(jīng)紀行為。這意味著，如果一個經(jīng)紀機構(gòu)作為交易主體從事了具體商品的交易，那么這項活動就不屬于經(jīng)紀活動。

(四)活動收入的后驗性

雖然經(jīng)紀活動是一種有償服務(wù)，但經(jīng)紀服務(wù)提供方所獲得的收入是根據(jù)服務(wù)結(jié)果來最終確定的。首先，無論經(jīng)紀服務(wù)提供方在經(jīng)紀服務(wù)過程中所提供的各項具體服務(wù)內(nèi)容的數(shù)量與質(zhì)量如何，最終是否能夠獲得傭金完全取決于經(jīng)紀服務(wù)是否使委托人與交易相對人達成了交易。其次，經(jīng)紀服務(wù)傭金的數(shù)額大小最終由交易成交額的數(shù)額來決定。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀專有特性

房地產(chǎn)經(jīng)紀作為一種特殊商品的經(jīng)紀活動，除了具有經(jīng)紀活動的一般特性之外，還具有不同于其他經(jīng)紀活動的兩個特性：

(一)活動范圍的地域性

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，無法像其他商品市場那樣，通過商品從某個區(qū)域向另一個區(qū)域的空間移動來平衡不同區(qū)域的市場供求。因此，每個地區(qū)、城市的房地產(chǎn)市場，都具有強烈的區(qū)域特性，其市場供求、交易方式都受到當?shù)靥囟ǖ纳鐣?、?jīng)濟條件及其歷史演變以及地方政府政策的影響。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的自然主體(即房地產(chǎn)經(jīng)紀人員)在一定時期內(nèi)，通常只能專注于某一個特定的區(qū)域市場——城市乃至于城市中的特定區(qū)域。而房地產(chǎn)經(jīng)紀活動法律主體(即房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu))的跨區(qū)域運作，也比其他經(jīng)紀活動困難得多，而且必須依靠不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員來進行。

(二)活動后果的社會性

房地產(chǎn)為各種社會經(jīng)濟活動提供場所，既是最基本的生產(chǎn)資料，又是最基本的生活資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動直接影響這種生產(chǎn)、生活資料的使用效率，因而其活動后果具有廣泛的社會性，對各行各業(yè)和人民生活都有直接影響。而且，由于房地產(chǎn)價值高昂且交易復(fù)雜，房地產(chǎn)交易中潛伏著巨大的經(jīng)濟風險，并有可能引發(fā)相應(yīng)的社會風險，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的后果具有巨大的社會影響。一方面，規(guī)范、專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動有助于保障房地產(chǎn)交易的安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟風險;另一方面，由于房地產(chǎn)市場上的信息不對稱現(xiàn)象特別普遍，如果從 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性

(一)房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

首先，房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產(chǎn)所在地進行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從而促成交易。

其次，房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素不僅包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項權(quán)利設(shè)立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會、人文因素等。大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時間內(nèi)掌握這些因素的信息并把握其對房地產(chǎn)的使用和市場價值的影響。這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務(wù)，來幫助房地產(chǎn)交易主體克服非專業(yè)的缺陷，從而促進了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)市場必不可少的組成部分。

再次，在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完成的。但是，由于房地產(chǎn)價格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)難以通過經(jīng)銷商來流通。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務(wù)來促進房地產(chǎn)交易，從而使得房地產(chǎn)流通能以比較經(jīng)濟的方式運行。

(二)房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

任何一宗商品交易都包含交易標的和交易對象的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商品構(gòu)成要素的復(fù)雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場信息搜尋比較困難、成本高昂。房地產(chǎn)商品的超強異質(zhì)性(即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的)又導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)的生產(chǎn)、生活資料，其效用與房地產(chǎn)使用主體的生產(chǎn)、生活方式密切相關(guān)。因此，不同的主體對同一宗房地產(chǎn)常常會產(chǎn)生極不相同的看法。此外，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)都不是供個人使用的商品，而是供集體(家庭、企業(yè)、機構(gòu)等)使用的商品，房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人共同參與和相互妥協(xié)。這些均導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中的談判和決策非常困難。其次，房地產(chǎn)交易標的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶和房款的交割，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費、公有事業(yè)費賬戶的更名與費用結(jié)算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產(chǎn)抵押手續(xù)辦理和貸款發(fā)放等事宜，其中任何一個環(huán)節(jié)的失敗都可能導(dǎo)致交易無法安全、順利地完成，而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對這些復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行。房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員的專業(yè)化服務(wù)，來提高房地產(chǎn)交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀是房地產(chǎn)市場流通中不可缺少的環(huán)節(jié)。

(三)房地產(chǎn)信息的不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

市場經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明，市場經(jīng)濟條件下，信息不對稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經(jīng)濟活動的主體帶來經(jīng)濟風險。房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，強化了房地產(chǎn)市場信息的不對稱性。這不僅對房地產(chǎn)交易具有明顯的阻滯效應(yīng)，同時也使得房地產(chǎn)交易的風險性大大增加。房地產(chǎn)商品高昂的價值，使得房地產(chǎn)交易中隱藏著巨大的經(jīng)濟風險。而且，由于房地產(chǎn)涉及各行各業(yè)的生產(chǎn)活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟風險很容易演變成社會風險。因此，房地產(chǎn)市場特別需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，通過為買賣雙方提供各種專業(yè)服務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會風險。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的具體作用

(一)降低交易成本，提高交易效率

由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體由于缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和實踐經(jīng)歷，如果獨立、直接地進行房地產(chǎn)交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續(xù)辦理等諸多環(huán)節(jié)上花費大量的時間、精力和資金成本，而且效率低下。這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場整體低效運行。房地產(chǎn)經(jīng)紀是社會分工進一步深化的表現(xiàn)，專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以通過集約化的信息收集和積累、專業(yè)化的人員培訓和實踐，掌握豐富的市場信息，委派具有扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識和房地產(chǎn)交易專業(yè)技能的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，為房地產(chǎn)交易主體提供一系列有助于房地產(chǎn)交易的專業(yè)化服務(wù)，從而降低每一宗房地產(chǎn)交易的成本，加速房地產(chǎn)流通，提高房地產(chǎn)市場的整體運行效率。

(二)規(guī)范交易行為，保障交易安全

房地產(chǎn)交易是一種復(fù)雜的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價值運動過程。只有按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范及科學的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個環(huán)節(jié)，才能保證房地產(chǎn)交易安全、順利地完成。否則，輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)交易失敗，重則導(dǎo)致交易當事人的重大財產(chǎn)損失，甚至擾亂房地產(chǎn)市場秩序、引發(fā)金融風險。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場上，一方面由于許多房地產(chǎn)交易主體缺乏有關(guān)法律和房地產(chǎn)交易知識而實施不規(guī)范的交易行為，另一方面也會由于某些自私的動機或怕麻煩的心理而實施不規(guī)范的交易行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務(wù)，向房地產(chǎn)交易主體宣傳房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，警示不規(guī)范行為及其可能產(chǎn)生的后果，并通過企業(yè)內(nèi)部的交易管理制度，監(jiān)控客戶在房地產(chǎn)交易中的不規(guī)范行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作為房地產(chǎn)交易的中介，還可以提供一系列交易保障服務(wù)，從而保障房地產(chǎn)交易安全，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

(三)促進交易公平，維護合法權(quán)益

房地產(chǎn)交易中，信息不對稱現(xiàn)象突出。一旦信息充足一方出現(xiàn)機會主義行為，如隱瞞、欺騙等.則信息缺乏一方往往因?qū)I(yè)知識所限和交易經(jīng)驗的匱乏，難以識別交易中的不公平因素并做出合理的決策。在這種情況下，一旦交易達成，往往有失公平。房地產(chǎn)經(jīng)紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務(wù)，能夠大大減少房地產(chǎn)市場信息不對稱對房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護客戶的合法權(quán)益。

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